Qu’on le fasse seul ou a deux, le premier achat immobilier est une étape importante dans la vie qu’il ne faut pas prendre à la légère.
Quelles sont les questions à se poser pour réussir son premier achat ?
J’ai été négociatrice en transaction immobilière pendant quelques années et je me suis rendue compte que beaucoup de futurs acquéreurs ne savaient pas quels éléments vérifier lors des visites d’appartement ou maison. Pour faire un bon investissement immobilier il ne suffit pas de marcher au coup de coeur. Voici quelques conseils qui vont permettront d’éviter des déceptions.
1/ Les travaux de copropriété
Il faut impérativement demander au syndic le compte-rendu des trois ou quatre dernières assemblées générales. Quelles sont les dernières décisions prises par la copropriété ?
L’état des parties communes en dis souvent long sur l’immeuble. Vérifier l’état de la façade, des rénovations sont-elles à prévoir ? Des travaux ont-ils été effectués récemment ? Quel est l’état de la toiture, des parties communes ? L’ascenseur est-il aux normes ?
A savoir, tout ce qui a été vôté AVANT la promesse d’achat reste intégralement à la charge du vendeur.
2/ Les charges et taxes
C’est un critère à prendre en compte afin de calculer la rentabilité d’un appartement si vous souhaitez faire un investissement immobilier.
- Les charges de copropriétés :
Les charges de copropriété incombent aux copropriétaires. On distingue les charges courantes, qui permettent à la copropriété de fonctionner, et les charges exceptionnelles qui servent à financer des dépenses ponctuelles. Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges de copropriété au prorata de leurs tantièmes (pour l’entretien des parties communes) ou de l’utilité pour leur lot d’un équipement ou d’un service (pour un ascenseur ou une chaudière par exemple). - Les taxes locales :
S’il est difficile de les évaluer précisément en amont, vous pouvez vous informer auprès du service des impôts fonciers de la commune et avoir une estimation du montant.
– La taxe d’habitation : impôt s’appliquant à chaque personne (propriétaire ou locataire) disposant d’un bien immobilier. Elle est payé par la personne ayant la disposition ou la jouissance du bien imposable au premier janvier de l’année d’imposition.
– La taxe foncière : calculé sur la valeur locative cadastrale, la taxe foncière est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire d’un bien immobilier. Par ailleurs, sachez que l’acheteur d’un logement neuf est exonéré de taxe foncière les deux premières années.
3/ L’environnement
Pour estimer la valeur d’un bien, on prend en compte ces caractéristiques mais surtout son environnement. La localisation d’un bien et la clef pour réussir un investissement immobilier.
La proximité de commerces, espaces verts et transports sont de réels atouts. A contrario, les bruits d’une cour d’école ou la proximité d’un restaurant (odeur) peuvent réellement entraîner une dévalorisation du bien. Prenez le temps de vous renseigner auprès de la mairie sur les projets d’urbanisme, cela vous évitera peut être de mauvaises surprises.
Enfin, n’hésitez pas à discuter avec les commerçants, à vous promener dans le quartier pour vous imprégner de l’environnement. En visitant plusieurs fois et à différents moments de la journée, vous vous ferez une idée plus précise.
4/ Chauffage et électricité
Pour vérifier l’état du bien, la mise à contribution d’un professionnel du bâtiment n’est pas inutile pour détecter d’éventuels défauts ou vices cachés. Pensez à compter le nombre de prises électriques et à vérifier si elles sont bien raccordées à la terre (deux trous plus une barrette métallique qui sort). L’état du compteur électrique est une étape cruciale, soyez prudents, mettre aux normes l’électricité d’un appartement peut revenir très cher. Vous trouverez ici quelques conseils pour vérifier son état.
Quel est le mode de chauffage (électrique, central) et de production d’eau chaude sanitaire (gaz, électricité, énergies renouvelables) chaque mode entraînant un cout et un entretient different. Plus d’infos en détail sur ce lien.
5/ Plomberie
Pour se rendre compte de l’état de la plomberie, testez les différentes sorties et arrivées d’eau. Pour savoir si tout fonctionne bien, il faut faire couler les robinets (eau chaude et froide) avec le maximum de pression. Il sera facile de constater s’il y une fuite ou non.
Remarque : si l’eau est coupée lors de votre visite, vous pouvez demander un autre rendez-vous pour vous assurer qu’il n’y ait pas de problème.
6/ Le profil du bien
Agencement des pièces, espace jour séparé de l’espace nuit.
wc séparé, Nombreux rangement, placart
Préférez vous un appartement avec du cachet (poutre apparentes, parquet …), le charme de l’ancien (cheminée, tomette, moulure au plafond…) ou bien neuf ?
Autre aspect non négligeable, l’orientation. Une exposition est-ouest est préférable à une exposition nord-sud, en effet les pièces exposées au nord sont moins lumineuses et plus difficiles à chauffer.
Possibilité de travaux de (transformer un studio en T2 par exemple) sont à étudier; n’hésitez pas à faire appel à un professionnel afin d’estimer toutes les possibilités et leur coûts.
Au-delà de la disposition des pièces ou de l’état du bien, il faut aussi prendre en compte l’étage. Mieux vaut un étage élevé pour la luminosité ou le bruit. Toute fois attention, s’il n’y a pas d’ascenseur cela peut être rédhibitoire pour de potentiel locataire, et à contrario s’il y en a un cela signifie des charges de copropriétés plus élevées… A vous de trouver le juste milieux.
7/ Isolation
Le DPE (diagnostique de performance energetique) évalue la consommation du logement, ce document est obligatoire pour la vente d’un bien et à une validité de 10 ans..
Ainsi, le DPE permet de déterminer combien consomme une habitation et de comparer deux biens sur ces critères de performance énergétique. Cette note se décline ensuite dans un barème allant de la lettre « A » pour les logements les plus performants à la lettre « G » pour les plus énergivores. Un code couleur est attribué à chacune de ces lettres. Cela permet de savoir en un coup d’œil si le bien immobilier est performant ou non grâce à cette étiquette énergétique. Plus les résultats des diagnostics immobiliers seront mauvais et plus cela signifiera un coût élevé pour de futurs travaux. Vous avez alors la possibilité de négocier le prix en conséquence.
Source : immobilier-danger.com
8/ Les frais de notaire
Les frais de notaire ou droit d’enregistrement désignent à la fois la rémunération due au notaire (composée d’émoluments et éventuellement des honoraires) et des taxes que vous devrez payer sur les actes qui ont été accomplis.
Rappelons que c’est à vous, acheteur, de régler les « frais de notaire ». En moyenne, on estime que les frais d’acquisition dans l’ancien représentent généralement entre 7 et 8 % du prix d’achat.
A savoir : si vous investissez dans un bien neuf les frais de notaire seront réduit, en effet ils sont induit dans la T.V.A
9/ Le prix
S’il est quasiment impossible de prévoir le point bas des prix de l’immobilier, il est en revanche assez aisé de savoir si les prix sont sur évalués ou sous-évalués au moment où vous voulez acheter. Par exemple en comparant le niveau actuel des prix des logements par rapport à leurs données historiques. Plus vous achetez à une période où l’immobilier est cher et plus vous devrez conserver longtemps ce bien pour réaliser une bonne opération par rapport à une location ou simplement pour revendre sans trop de perte une fois tous les frais déduits.
Source : Immobilier-danger.com
10/ Valeur locative
La valeur d’un bien s’imagine comme un loyer hypothétique que percevrait le propriétaire du logement si celui-ci était loué dans les conditions normales du marché. Elle est calculée en fonction des particularité du logement à savoir : le standing du logement (allant de logement délabré à logement de haut standing), la superficie du logement, l’évaluation du confort et SURTOUT l’environnement. Vous trouverez sur internet des simulateurs de valeur locative, le mieux étant de faire appel a un professionnel de l’immobilier qui pourra vous faire une estimation (gratuite la plupart du temps). Ce calcul permet aussi à un investisseur d’avoir un rapide aperçu de la rentabilité locative du logement.
J’espère que cet article vous aura éclairé sur certains points, n’hésitez pas à partager votre expérience et vos conseils en commentaire.
